土地法第34條之1第4項-優先購買權(私人出售、法院拍賣不同調)
時事話題8－土地法第34條之1第4項-優先購買權(私人出售、法院拍賣不同調)
作者：林明綺 地政士
壹、私人出售
◎小明買了一塊A墓地，未使用基於財務考量擬出售給路人乙，調謄本發現A墓地共有人高達數千人（甲1~甲9999），A墓地有分管協議，小明將其應有部分出售給路人乙是否可主張免依土地法第34條之1第4項規定？
一、持分地過戶應遵守下列規範：
- 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(土地法第34條之1第4項)
- 申請土地權利移轉登記時，依土地法第34條之1第4項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。(土地登記規則第97條第1項)
- 優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第97條第1項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。(土地法第34條之1執行要點第13點第11項，113.1.1生效)
※上述為實務作法，暫不考量土地登記規則、土地法第34條之1執行要點是否有違反法律保留。
二、有分管協議或有默示分管，並不影響他共有人主張優先購買權之權利：
共有之土地縱已達成分管之約定，於該分管之共有人出售該土地應有部分，亦無排斥賦予共有人優先承買土地之權利，若認土地共有人間業已成立分管契約，而於他共有人出賣其應有部分時，其他共有人即不得主張共有人之優先承買權，顯失簡化共有關係之目的，無助於促進土地之利用。(臺灣高等法院100年度上字第1189號判決要旨)
三、結論：
- Ａ墓地有分管協議，小明出售其分管部分之應有持分給共有人以外之第三人路人乙，他共有人依土地法第34條之1第4項有優先購買權，小明必須通知甲1~甲9999是否行使優先購買權。
- 113.1.1前出售路人乙，依土地登記規則第97條第1項，小明要出具切結書或於登記申請書記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。」。
- 113.1.1以後出售路人乙，依土地法第34條之1執行要點第13點第11項，小明要出具切結書內容要提到通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」。
案外案－小明不通知就切結過戶會怎樣？
民事責任-民法184侵權行為損害賠償、刑事責任-刑法214使公務員登載不實。
貳、法院拍賣
一、提案機關：臺灣基隆地方法院
二、法律問題：
甲以經營殯葬事務為業，將其所有之Ａ土地（土地謄本所載使用地類別為殯葬用地）規劃為編號1至26000位之個人墓園用地擬以出售。嗣乙向甲購買編號50之個人墓園用地，甲則移轉登記Ａ土地之應有部分兩萬六千分之一予乙，又丙為乙之債權人，於清償期屆至後，乙無力還款，丙遂持執行名義向法院聲請強制執行上開乙於Ａ土地之應有部分，經拍定後Ａ土地之其他個人墓園用地所有人(高達千人)得否以共有人之身分行使優先承買權？
三、討論意見：
(一)甲說：肯定說。-->要通知他共有人。
按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係（最高法院72年台抗字第94號判例意旨參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在(最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照)。復共有之土地縱已達成分管之約定，於該分管之共有人出售該土地應有部分，亦無排斥賦予共有人優先承買土地之權利，若認土地共有人間業已成立分管契約，而於他共有人出賣其應有部分時，其他共有人即不得主張共有人之優先承買權，顯失簡化共有關係之目的，無助於促進土地之利用(臺灣高等法院100年度上字第1189號判決意旨參照)。查題示Ａ土地之共有人得於其使用個人墓園之範圍內排除他人干涉，並對各自占用管領之部分，長年互相容忍，堪認共有人間係成立默示分管契約。準此，揆諸前開實務見解，縱認Ａ土地已達成分管之約定，仍不得限制共有人優先承買之權利，執行法院拍賣Ａ土地之應有部分，仍應通知其他Ａ土地共有人行使優先承買權。
(二)乙說：否定說。-->無須通知他共有人。
按土地法第34條之1第4項優先承購權之立法目的，固在減少共有人人數，簡化土地之利用關係，並可解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵等，惟本件殯葬經營業者係將殯葬用地劃分成特定占用位置的個人墓園，再以應有部分的方式出賣，其目的無非係欲使多數買受人得以利用，故非有賦予其他共有人優先承買權以簡化土地關係之必要，且若維持共有關係，亦符合當初規劃及實際利用狀態，對於共有物之管理、收益並無妨礙。再事實上於此類情形，共有人之人數動輒數千人，不但送達不易，耗費郵資過鉅，徒為增加國家財政負擔並延長執行時程，對於債權人及債務人均有所不利。臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民執類提案第9號審查意見參照。
四、審查意見：
採乙說。
代書事務所/台北代書事務所/永和代書事務所/大安區代書事務所/地政士事務所/台北地政士事務所/永和地政士事務所/大安區地政士事務所/地政士事務所推薦/台北地政士事務所推薦/永和地政士事務所推薦/大安區地政士事務所推薦/代書推薦/台北代書推薦/永和代書推薦/大安區代書推薦/地政士推薦/台北地政士推薦/永和地政士推薦/大安區地政士推薦/土地代書/台北土地代書/永和土地代書/大安區土地代書/不動產代書/台北不動產代書/永和不動產代書/大安區不動產代書/不動產買賣/台北不動產買賣/永和不動產買賣/大安區不動產買賣/房屋過戶辦理/台北房屋過戶辦理/永和房屋過戶辦理/大安區房屋過戶辦理/夫妻贈與辦理/台北夫妻贈與辦理/永和夫妻贈與辦理/大安區夫妻贈與辦理/遺產繼承代辦/台北遺產繼承代辦/永和遺產繼承代辦/大安區遺產繼承代辦/拋棄繼承辦理/台北拋棄繼承辦理/永和拋棄繼承辦理/大安區拋棄繼承辦理/債務整合/台北債務整合/永和債務整合/大安區債務整合/土地整合公司/台北土地整合公司/永和土地整合公司/大安區土地整合公司/土地贈與代辦/台北土地贈與代辦/永和土地贈與代辦/大安區土地贈與代辦/危老重建申請/台北危老重建申請/永和危老重建申請/大安區危老重建申請
代書事務所,台北代書事務所,地政事務所,台北地政事務所,代書推薦,台北代書推薦,遺產繼承辦理,台北遺產繼承辦理,土地贈與辦理,台北土地贈與辦理地政事務所,台北地政事務所,代書推薦,台北代書推薦,遺產繼承辦理,台北遺產繼承辦理,土地贈與辦理,台北土地贈與辦理,林明綺代書