作者：林明綺 地政士

◎小明因投資失利，先前 A 房屋已向銀行借得 700 萬，現銀行不願承做，經友人介紹向錢莊借錢，大華願意支付 200 萬元，要求將小明持有的 A 屋市值 1000 萬

元，辦理買賣登記給金主大華，並約定二年後小明得用 1200 萬元買回，辦理買賣過戶完成，二年後小明仍無資力買回 A 屋，小明反悔認為只拿到 200 萬而市值

1000 萬的房子卻被過戶，怎麼辦？借錢房子被過戶合法嗎？

 

一、什麼是買賣式讓與擔保？

 

按所謂買賣式讓與擔保，係以買賣方式移轉標的物之所有權，而以價金名義通融金錢，並約定日後得將標的物買回之制度。

 

二、信託讓與擔保與買賣式讓與擔保哪裡不同？

 

項目	信託讓與擔保	買賣式讓與擔保
性質	信託讓與擔保之債權人與債 務人間有擔保債權關係存在，於債務人未履行債務時，債權人即得向債務人請求償還，亦得就讓與之標的物受償。	買賣式讓與擔保之買受人與出賣人間，無擔保債權關係存在，買受人無請求出賣人清償債務之權，惟出賣人得依約返還價金而請求交還標 的物。
標的物滅失	信託讓與擔保之債權人仍得 就債務人之一般財產，求償 其債權。	買賣式讓與擔保之買受人則無此項權利，可見其危險由買受人自行負擔。
債務不履行時	信託讓與擔保之債權人如就 標的物受償其債權者，負有清算義務，亦即就標的物抵 償債權之餘額應返還設定 人，倘有不足，則仍可向債務人求償。	買賣式讓與擔保即無清算之 義務，於標的物抵償債務（融 資額）時，縱有不足，亦無 向出賣人求償之權。

 

三、小明缺錢大華願支付 200 萬，A 屋採信託讓與擔保、買賣式讓與擔保有什麼差別？

 

(一)性質：

 

1、 信託登記(信託讓與擔保）：

 

大華支付的 200 萬元是借款，小明與大華有 200 萬借貸的債權債務關係存在，雙方約定還款條件(利息、清償日、違約金等)。

 

2、 買賣登記(買賣式讓與擔保)：

 

大華支付的 200 萬元是買賣價金，雙方為買賣債權債務關係，大華無請求依借貸契約償還的權利，小明於二年內得請向大華買回 A 屋。

 

(二)標的物滅失(A 屋交付後火災燒毀)：

 

1、 信託登記(信託讓與擔保）：

 

A 屋滅失，小明與大華間的 200 萬債權關係仍存在，仍可向小明要求返還200 萬元本金、利息、違約金等等。

 

2、 買賣登記(買賣式讓與擔保)：

 

由大華自行承擔 A 屋燒毀的損失，不能以 A 屋燒毀要求小明返還已支付價金。

 

(三)債務不履行(A 屋市值有變化時)：

 

1、 信託登記(信託讓與擔保）：

 

(1) A 屋漲價(由 1000 萬-->1200 萬)：

 

小明未還款，大華依約以 1200 萬出售 A 屋，大華扣除小明未還款之本金、利息、違約金、買賣稅規費後，如有餘額應返還小明。

 

(2) A 屋跌價(由 1000 萬-->800 萬)：

 

小明未還款，大華依約以 800 萬出售 A 屋，大華扣除小明未還款之本金、利息、違約金、買賣稅規費後，不足的部分仍可向小明依求償還。

 

2、 買賣登記(買賣式讓與擔保)：

 

(1) A 屋漲價(由 1000 萬-->1200 萬)：

 

小明二年未行使買回權，大華以 1200 萬出售 A 屋給路人甲，大華扣除買賣稅規費後，餘額為大華的淨收入，免將餘額返還小明。

 

(2) A 屋跌價(由 1000 萬-->800 萬)：

 

小明二年未行使買回權，大華以 800 萬出售 A 屋給路人甲，大華扣除買賣稅規費後，倒貼 210 萬此為大華的損失，不得向小明要求賠償。

 

◎結論：

 

實務上專業錢莊有二種作法，「買賣式讓與擔保」、「信託讓與擔保」，債務人往往因急需用錢而將不動產抵押給錢莊，取得借款，嗣後無法還款才驚覺產權已被移轉，或反悔先前借的太少，而提告詐欺、偽造文書、背信、重利等，前三者成立罪名的機率甚低勝率恐連 1%都不到，重利罪則是參酌當地經濟情況而定(並非超

過民法利息 16%上限即視為重利)，且縱成立也無法取回 A 屋，非重利部分的利息、違約金仍算數還是要還。

 

※小明主張只拿到 200 萬，而市值 1000 萬的房子卻被過戶，大華係以顯不相當之代價取得 A 屋，不合理，無影謀?

 

小明雖只拿到 200 萬，然 A 屋仍有 700 萬貸款，市值 1000 萬元應扣除貸款，等於 A 屋頂多殘有 300 萬元的價值，大華以既有 200 萬換取 300 萬的價值，差額

100 萬利益必須等出售時才能確認是否實現，取得 A 屋之後的漲跌、天災地變等風險均由大華承擔，最終 100 萬的價差利益是否可實現屬未知數。

 

※小明主張因急需用錢也只能配合錢莊，否則拿不到錢，錢莊是乘他急迫要求移轉 A 屋，向法院聲請撤銷移轉 A 屋的法律行為，可以嗎?

 

提告是小明的權利，與是否勝訴無關

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